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di Valeria Oggero - 20 Marzo 2024
Dal 2024 sono operative le nuove norme sugli affitti brevi, stabilite in sede di Legge di Bilancio dall’attuale governo Meloni. Tra queste arriva il CIN, ovvero il Codice Identificativo Nazionale, che dovrà essere pubblicato dai proprietari degli immobili destinati ad affitti brevi, anche nelle piattaforme online in cui vengono proposti.
Fino a quest’anno non esisteva un vero e proprio codice stabilito a livello nazionale, ma c’erano diversi sistemi identificativi applicati a livello regionale. Con la manovra 2024 arriva una classificazione a livello italiano, che ha l’obbiettivo di limitare gli eventuali illeciti fiscali intorno al fenomeno sempre più diffuso degli affitti brevi.
Le nuove norme consistono in una vera e propria stretta per questa tipologia di business, a tutela del settore turistico e delle imprese alberghiere. Ma vediamo come funziona da quest’anno il nuovo CIN, quali sono gli obblighi per i proprietari degli immobili e quali le eventuali sanzioni.
Il nuovo Codice Identificativo Nazionale andrà a classificare con precisione tutti gli immobili posti in affitto per locazioni brevi e turistiche, e verrà attribuito direttamente dal Ministero del Turismo. Il CIN, uno strumento che rientra nella più grande riforma del mercato degli affitti brevi voluta dal governo attuale, è solo una delle novità che coinvolgono da vicino questo ambito.
Bisogna chiarire subito un aspetto: al momento la procedura ufficiale per richiedere l’assegnazione del CIN non è ancora attiva, poiché la piattaforma web dedicata deve ancora essere pubblicata. Si attendono quindi comunicazioni più precise da parte del Ministero del Turismo sull’attivazione effettiva del portale online.
Tuttavia si possono già delineare le caratteristiche del nuovo CIN: un codice specifico che verrà assegnato dal Ministero a seguito della richiesta presentata dal proprietario dell’immobile in affitto, per contratti di locazione turistici, locazioni brevi, strutture alberghiere e similari.
Anche chi affitta il proprio immobile per meno di 30 giorni dovrà quindi richiedere l’apposito Codice Identificativo Nazionale, come obbligo di legge. Non rispettare questa procedura comporterà l’applicazione di alcune sanzioni, come vedremo tra poco.
Appena la piattaforma ufficiale sarà disponibile, i proprietari di case in locazione potranno presentare la richiesta per il proprio CIN, per poi comunicarlo obbligatoriamente all’esterno dell’edificio e sui portali online in cui viene presentato.
Questa novità quindi coinvolge da vicino anche i diversi siti web che fungono da intermediari tra coloro che cercano un immobile per un soggiorno breve e coloro che lo pongono in affitto. Per questo motivo anche le piattaforme di intermediazione dovranno aggiornarsi in base a questa regola, prevedendo gli appositi campi per la compilazione di questi dati.
Riassumendo, il CIN dovrà essere richiesto e mostrato sempre per:
Ad essere coinvolti dal nuovo obbligo quindi non sono solamente coloro che affittano i propri immobili come attività imprenditoriale, ovvero con una partita Iva e con diverse unità a disposizione. Ma dovranno seguire le nuove regole anche coloro che affittano un immobile non in forma imprenditoriale, ovvero come privati.
Al momento, a seguito delle conferme che riguardano le nuove norme sugli affitti brevi, con la Legge di Bilancio 2024 da un lato e con il Decreto Anticipi dall’altro, si attende che il CIN diventi operativo a tutti gli effetti. I proprietari di casa dovranno quindi procedere alla richiesta di assegnazione al portale telematico ufficiale quando arriverà.
Secondo le norme, l’obbligo di questo codice partirà dopo 60 giorni dal momento in cui verrà pubblicata in Gazzetta Ufficiale l’attivazione della banca dati nazionale che conterrà tutte le informazioni sugli immobili in locazione e del portale dedicato.
Vediamo ora da vicino come funzionerà il nuovo CIN appena sarà reso operativo dal Ministero del Turismo. Questo codice serve a individuare gli immobili posti in affitto per finalità turistiche, e a confermare che questi rispettino una serie di parametri volti a questo scopo.
In breve, per poter ottenere il codice, bisogna dimostrare l’idoneità dell’immobile a ricevere turisti per le locazioni, tramite una dichiarazione sostitutiva, in base a diversi parametri come:
Gli immobili posti in affitto breve dovranno quindi disporre di tutti i requisiti a norma di legge, per poter ottenere il CIN.
Appena la piattaforma verrà messa a disposizione dal Ministero del Turismo, i proprietari potranno procedere con la richiesta del CIN, con una procedura che verrà comunicata nel prossimo periodo. Per ottenere questo codice si dovrà presentare un’autodichiarazione che attesta che l’immobile (o gli immobili) rispetti le condizioni di base e i requisiti visti sopra.
I dati catastali e quelli relativi alla sicurezza degli ambienti saranno indispensabili per procedere alla richiesta. Dopo questa fase, il Ministero rilascerà il CIN al proprietario, che dovrà esporlo nella parte esterna dell’immobile o del locale in affitto, in base alle regole urbanistiche del Comune specifico.
Lo stesso si dovrà fare quando si pubblicherà online l’offerta ai turisti: il Codice Identificativo Nazionale deve essere sempre presente in tutte le proposte presentate tramite piattaforme intermediarie. Per chi svolge l’attività di affitto in modo imprenditoriale, i requisiti di sicurezza possono essere più stringenti. Inoltre in questi casi è necessario presentare la SCIA e avere una partita Iva per svolgere l’attività.
Cosa può accadere al proprietario che pone in affitto un locale o un immobile senza avere a disposizione il codice CIN esposto fuori dall’edificio o sui portali online? In questo caso le norme stabiliscono delle sanzioni specifiche in denaro, in questo modo:
Come anticipato, ci sarà un periodo di tempo di 60 giorni, da quando verrà comunicata l’attivazione del CIN in Gazzetta Ufficiale, per procedere con l’aggiornamento. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza potranno corrispondere delle sanzioni nei casi visti sopra.
Il CIN e le nuove norme sugli affitti brevi vengono introdotti quest’anno per tutelare il settore del turismo in Italia, in particolar modo le strutture alberghiere e ricettive. La modalità di affitto breve di immobili privati ha infatti da tempo scosso l’intero settore, e si sono moltiplicati i casi di irregolarità in queste forme di locazione.
Oltre all’introduzione del CIN, il governo ha stabilito anche nuove regole precise per ciò che riguarda la tassazione: i portali intermediari online tratterranno infatti direttamente la quota della cedolare secca, al 21% o al 26% in base ai casi specifici, per il pagamento delle imposte allo Stato italiano.
In particolare, la tassa al 21% sarà applicata a chi affitta solamente un immobile o al primo affittato, mentre per quelli successivi sarà al 26%. Ci sarà più attenzione quindi per chi svolge questa attività in forma imprenditoriale, con obbligo di SCIA, superati i 4 appartamenti in affitto.
Infine, sorgono alcuni dubbi su ciò che accadrà ai vecchi codici identificativi regionali: si presuppone che in questi casi il CIN andrà a sostituire i codici precedenti. Molte critiche si sono diffuse intorno a queste nuove norme, soprattutto per la tassazione maggiore rispetto alla precedente cedolare secca del 21%. Sicuramente le nuove norme coinvolgeranno un grande numero di proprietari, soprattutto nelle principali città italiane.