Bonus prima casa under 36, cosa accede con preliminare stipulato dal genitore

Se il preliminare d'acquisto è stipulato dal genitore spettano comunque le agevolazioni prima casa under 36? Ecco la risposta del Fisco

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di Andrea Amantea - 18 Maggio 2022

Con preliminare d’acquisto stipulato dal padre che ha versato anche la caparra e l’acconto all’impresa costruttrice, il figlio può comunque beneficiare delle agevolazioni prima casa riservate agli under 36. Infatti, ciò è permesso grazie alla disposizioni di cui al codice civile che regola anche i “contratti per persona da nominare”.

Nel caso specifico, il figlio diventerà successivamente proprietario dell’immobile oggetto di preliminare di vendita concluso dal padre.

Bonus prima casa under 36, in cosa consiste

I giovani con meno di 36 anni possono acquistare la loro “prima casa” beneficiando di particolari agevolazioni a loro riservate dal D.L. 73/2021, cosiddetto decreto Sostegni-bis.

In particolare è prevista:

• l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
• in caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto.

Inoltre, non è dovuta neanche l’imposta sostitutiva per i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.

Di norma, per l’acquisto della prima casa, se dovuta, l’Iva si applica al 4%. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale, si pagano ciascuna nella misura fissa di 200 euro. Oltre all‘imposta di bollo per 230 euro. Se la vendita non sconta Iva, il contribuente versa: imposta di registro al 2% (anziché 9%) con un minimo di 1.000 euro; imposta ipotecaria e catastale pari a 50 euro. Non è dovuta l’imposta di bollo.

Ad ogni modo, i beneficiari delle suddette agevolazioni, devono possedere due requisiti ben precisi ossia:

• non aver compiuto 36 anni;
• possedere un Isee non superiore a 40mila euro annui.

Le agevolazioni in esame sia applicano agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022.

Preliminare stipulato dal genitore e agevolazioni under 36: la risposta del Fisco

Ecco cosa dice il Fisco nella risposta ad interpello numero 261 verte proprio sulle agevolazioni prima casa under 36 ha chiesto lumi all’Agenzia delle entrate sulla possibilità di beneficiare delle previsioni di cui al decreto Sostegni-bis, nella situazione in cui:

• il preliminare d’acquisto è stato stipulato dal padre che
• ha versato anche la caparra e l’acconto all’impresa costruttrice con fatture allo stesso intestate.

Dal preliminare d’acquisto viene fuori che trattasi di contratto “per persona da nominare”.

Alla stipula dell’atto definitivo (fine costruzione e consegna dell’immobile prevista per xx/xx/2022), l’immobile verrà intestato all’Istante. Nello stesso immobile il giovane trasferirà la residenza.

Il parere dell’Agenzia delle entrate

Secondo l’Agenzia delle entrate, affinchè l’istante si  sostituisca quale parte contrattuale del preliminare originariamente stipulato dal padre “per sé o per persona da nominare”, acquisendo i diritti e assumendo gli obblighi derivanti dallo stesso contratto, con effetto dal momento in cui questo è stato stipulato (incluso avvalersi dei pagamenti di caparra e acconti già effettuati dal genitore), deve essere validamente nominato.

Dunque è necessaria una dichiarazione di nomina nei termini e nei modi di  cui ai all’articolo 1402 comma 1 del codice civile.

Verificato ciò, nell’atto finale di compravendita stipulato dal giovane in seguito alla sua nomina, devono risultare:

• gli acconti già pagati dal padre, con indicazione dei relativi importi e delle modalità di pagamento,
• nonché gli estremi delle fatture intestate allo stesso genitore con applicazione dell’aliquota Iva agevolata al 4 per cento.

L’Iva sarà oggetto del credito d’imposta di cui al decreto Sostegni-bis.