Agevolazioni prima casa 2023: quali sono e come funzionano

Guida aggiornata alle agevolazioni per l'acquisto prima casa, compresi i bonus per gli under 36 e le detrazioni d'imposta.

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di Paolo Ballanti - 12 Ottobre 2023

In Italia, la definizione fiscale di “prima casa” o “abitazione principale” è importante perché offre agevolazioni e benefici fiscali significativi, tra cui l’esenzione o la riduzione dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria in caso di acquisto di un’abitazione.

La definizione varia leggermente in base alla legge o al regolamento che ne tratta, ma in generale, l’abitazione principale è definita come un’unità immobiliare di determinate categorie catastali di cui il titolare o il suo nucleo familiare detiene un certo tipo di diritto, come la proprietà, l’usufrutto, l’uso o l’abitazione.

Analizziamo le più importanti agevolazioni prima casa 2023, alla luce anche della guida fornita dall’Agenzia entrate, disponibile collegandosi a “agenziaentrate.gov.it – Schede informative e servizi – Agevolazioni“. In questa guida sorvoleremo invece i bonus edilizi, ovvero i bonus e superbonus legati anche alla ristrutturazione della prima casa.

Agevolazioni prima casa 2023: sulle imposte per l’acquisto

Partiamo con elencare quali sono le principali agevolazioni prima casa in riferimento alle imposte dirette e indirette (IRPEF, IVA, imposta di registro ecc.).

In caso di acquisto della “prima casa”, le imposte dovute variano se:

• Il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva;
• Si acquista da un’impresa, con vendita soggetta ad Iva.

Nella prima ipotesi il contribuente è tenuto a farsi carico di:

• Imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (in luogo del 9%);
• Imposta ipotecaria fissa ad euro 50,00;
• Imposta catastale fissa ad euro 50,00.

Al contrario, se il venditore è un’impresa:

• L’Iva è ridotta al 4% (la base imponibile su cui applicare l’aliquota è costituita dal prezzo di cessione);
• Imposta di registro fissa ad euro 200,00;
• Imposta ipotecaria fissa ad euro 200,00;
• Imposta catastale fissa ad euro 200,00.

Quali sono i requisiti per ottenere questa riduzione delle imposte

Nelle compravendite di immobili, le parti devono inserire nel rogito una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà contenente, tra le altre cose, il possesso dei requisiti per le agevolazioni “prima casa”.

Categoria catastale

Le abitazioni ammesse alle misure di favore sono quelle appartenenti alle seguenti categorie:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazioni di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Sono al contrario escluse le abitazioni in:

• A/1 (abitazioni di tipo signorile);
• A/8 (abitazioni in ville);
• A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Rientrano tra i beni agevolabili anche le pertinenze (una per ciascuna categoria) classificate in:

• C/2 (magazzini e locali di deposito);
• C/6 (rimesse ed autorimesse);
• C/7 (tettoie chiuse o aperte);

a patto che siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando del regime “prima casa”.

Luogo in cui si trova l’immobile

Un secondo fondamentale requisito è il luogo in cui si trova l’immobile, corrispondente al Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.

Al contrario, la dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza dev’essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

Si in ogni caso diritto alle agevolazioni se l’immobile si trova:

• Nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività;
• Nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per motivi di lavoro;
• Nell’intero territorio nazionale, a patto che l’immobile sia acquisito come “prima casa sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero (la cui condizione può essere documentata con il certificato di iscrizione all’Aire ovvero tramite autocertificazione con dichiarazione nell’atto di acquisto).

Cosa succede se si ha già una “prima casa”

Dal 1° gennaio 2016, a differenza del passato, i benefici fiscali spettano anche se il contribuente è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a patto che l’immobile interessato sia venduto entro un anno dal nuovo acquisto.

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato “deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno” (Guida AE). Se questo non avviene, si perdono le “agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alle maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%” (ancora l’Agenzia Entrate).

Quando si perde il beneficio prima casa?

L’agevolazione prima casa si perde se:

• le dichiarazioni di legge nell’atto di acquisto sono false;
• l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto (a meno che, entro un anno, non si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale);
• non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Cosa sono le pertinenze

Visto che ne abbiamo fatto cenno e ne parleremo ancora vediamo ora cono le pertinenze e cosa rientra in questa definizione. Nel contesto dell’acquisto e della detenzione di un’abitazione principale in Italia, il termine “pertinenze” si riferisce a determinati elementi o spazi che sono considerati parte integrante dell’abitazione principale e godono degli stessi benefici fiscali. Le pertinenze possono includere:

• Autorimessa o Box Auto: Questo è un garage o una zona destinata al parcheggio dei veicoli, come un’auto o una moto. Se è collegato direttamente all’abitazione principale o si trova nello stesso complesso residenziale, può essere considerato una pertinenza.
• Cantina: Una cantina o uno spazio di archiviazione annesso all’abitazione principale può essere considerato una pertinenza.
• Locali Accessori: Questi possono includere locali adibiti a lavanderia, ripostiglio o studi, a condizione che siano funzionali all’uso dell’abitazione principale e siano situati nello stesso edificio.
• Giardino o Cortile: Spazi esterni come giardini, cortili o terrazze possono essere considerati pertinenze se sono strettamente collegati all’abitazione principale.

Le pertinenze sono importanti perché, quando si acquista o si possiede una prima casa in Italia, i benefici fiscali, come l’esenzione o la riduzione dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria, si estendono non solo all’abitazione principale ma anche alle pertinenze.

Tuttavia, ci sono regole specifiche sulle dimensioni massime di queste pertinenze che variano da regione a regione. È quindi consigliabile consultare un professionista fiscale o un avvocato specializzato per ottenere informazioni dettagliate sulle pertinenze e sui benefici fiscali associati all’acquisto e al possesso di una prima casa in Italia.

Credito d’imposta per riacquisto prima casa

Il contribuente che vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa” e, entro un anno, ne compra un’altra in presenza dei requisiti per fruire dei benefici in parola, ha diritto ad un credito d’imposta.

Quest’ultimo, comunque non superiore all’imposta dovuta per il secondo acquisto, corrisponde all’Iva e all’imposta di registro pagate per il primo acquisto agevolato.

Per fruire del credito è necessario manifestare tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, precisando se si intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

Quando non si perdono le agevolazioni?

Le agevolazioni “prima casa” non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione:

• Il contribuente acquista un immobile situato all’estero, a patto che esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che l’immobile acquistato sia stato adibito a dimora abituale;
• Il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato (non appartenente alle categorie A/1, A/8 e A/9) da destinare ad abitazione principale;
• Il contribuente costruisce un altro immobile ad uso abitativo su un terreno di cui sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.

Detrazione IVA dall’IRPEF

La legge di Bilancio 2023 prevede la detrazione dall’IRPEF del 50% dell’IVA versata, per l’acquisto di immobili residenziali di classe energetica A o B cedute dalle imprese costruttrici degli immobili stessi entro il 31 dicembre 2023.

La detrazione è pari al 50% dell’imposta dovuta sul corrispettivo ed è ripartita in 10 quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.

Agevolazioni prima casa: under 36

Le agevolazioni fiscali dedicate ai giovani di età inferiore a 36 anni sono previste fino a tutto il 2023.

Scopo della norma è favorire l’autonomia abitativa dei giovani, attraverso una serie di misure di favore, operanti per gli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 ed il 31 dicembre 2023 (termine, quest’ultimo, recentemente prorogato.

Le agevolazioni consistono in:

• Esenzione dal pagamento di imposta di registro, ipotecaria e catastale, per le compravendite non soggette ad Iva;
• Per gli acquisti soggetti ad Iva, oltre all’esenzione da imposta di registro, ipotecaria e catastale, viene riconosciuto un credito d’imposta pari all’Iva riconosciuta al venditore;
• Esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.

Inoltre, al pari degli atti di acquisto assoggettati all’imposta di registro proporzionale, anche l’acquisto prima casa “under 36” è esente dall’imposta di bollo.

A chi spettano le Agevolazioni prima casa under 36

Possono accedere alle misure di favore, i giovani che:

• Non hanno compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;
• Hanno un indicatore Isee non superiore a 40 mila euro annui.

L’Isee, in particolare, è calcolato sui redditi percepiti ed il patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la presentazione all’Inps della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU). Di conseguenza:

• Per gli atti stipulati nel 2021, l’Isee è riferito ai redditi ed al patrimonio del 2019;
• Per gli atti stipulati nel 2022, l’Isee è quello del 2020.

E’ inoltre necessario che l’acquirente:

• Abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile;
• Dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione, nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• Dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa” (in caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto).

Per quali immobili e quali atti sono agevolabili?

Per quanto riguarda le categorie catastali ammesse al beneficio vale quanto sopra descritto in merito alle agevolazioni “prima casa”, ivi comprese le pertinenze.

Le agevolazioni under 36 operano per tutti gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) delle case di abitazione ammesse.

Agevolazioni prima casa 2023: detrazioni fiscali

La normativa fiscale prevede una serie di detrazioni legate all’abitazione principale. Tale è da intendersi l’immobile nel quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Interessi passivi su mutui ipotecari per l’acquisto

L’articolo 15, comma 1, lettera b) del TUIR (Testo unico delle imposte sui redditi), riconosce una detrazione del 19% da calcolarsi sugli interessi passivi pagati dal mutuatario, in relazione ad un mutuo stipulato per l’acquisto di un immobile da destinare ad abitazione principale del contribuente o di un suo familiare.

L’importo complessivo su cui applicare il 19% non deve comunque eccedere i 4 mila euro. Pertanto, la detrazione massima spettante è pari a 760,00 euro.

Oneri di intermediazione per l’acquisto

Sempre il TUIR contempla all’articolo 15, comma 1, lettera b-bis), la detrazione sui compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare, per l’acquisto definitivo dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.

La detrazione del 19% si applica su un importo non superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità.

Mutui ipotecari per costruzione / ristrutturazione

Prevista una detrazione del 19% (articolo 15, comma 1-ter, TUIR) su un importo complessivo non superiore a 2.582,28 euro (detrazione massima euro 490,63) per i mutui effettivamente utilizzati per la costruzione dell’unità immobiliare ad adibire ad abitazione principale o per la sua ristrutturazione edilizia.

Detrazione affitto abitazione principale

La detrazione viene riconosciuta se il contratto di locazione riguarda un immobile adibita ad abitazione principale.

La detrazione varia in funzione del reddito complessivo posseduto (comprensivo del reddito assoggettato al regime della cedolare secca) e del contratto sottoscritto. Si possono recuperare dall’IRPEF:

• 300 euro, se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro;
• 150 euro, se il reddito complessivo è compreso tra i 15.493,71 euro e i 30.987,41 euro.

Gli importi variano poi a seconda che si tratti di lavoratore trasferito per motivi di lavoro o studente fuori sede oppure giovani di età compresa tra i 20 e i 31 anni non compiuti.