Il 30 giugno scade la comunicazione da effettuare all’Agenzia delle entrate avente ad oggetto le locazioni brevi (o affitti brevi) conclusi tramite intermediari immobiliari o gestori di portali telematici (ad esempio AirBnB). La comunicazione in scadenza riguarda i dati dei contratti di locazione breve stipulati nel 2022, anche se il soggiorno è avvenuto o avverrà nel 2023.
I soggetti residenti in Italia trasmettono i dati utilizzando il canale Entratel/Fisconline direttamente o tramite gli intermediari abilitati. In caso di recesso, gli intermediari non sono tenuti a trasmettere i dati del contratto. Se il recesso è esercitato successivamente all’adempimento dell’obbligo di trasmissione la comunicazione già inviata dovrà essere rettificata.
Vediamo nello specifico chi sono i soggetti interessati dalla comunicazione e quali sono i dati da comunicare.
Cosa sono gli affitti brevi
Gli affitti brevi sono stati regolati a livello normativo dall’art.4 del DL 50/2017. Con tale articolo è stata ampliata l’applicabilità, in opzione, della cedolare secca al 21% a quei contratti di locazione che prevedono oltre alla messa a disposizione dell’immobile anche servizi quali: la sostituzione della biancheria, la pulizia dei locali, le utenze, compreso il wi-fi. Sono invece esclusi dal perimetro delle locazioni brevi i servizi di fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.
Questi servizi richiederebbero un livello di organizzazione non compatibile con il semplice contratto di locazione, in quanto sono servizi che invece potrebbero essere ascrivibili al B&B, anche occasionale.
I contratti di locazione breve possono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa:
- direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare,
- ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Comunicazione affitti brevi tramite intermediari entro il 30 giugno
In base a quanto detto nel paragrafo precedente, i contratti di locazione breve possono essere conclusi per il tramite di intermediari. In tale ipotesi, gli stessi intermediari sono tenuti a comunicare all’Agenzia delle entrate i dati dei contratti di locazione conclusi per il loro tramite.
La comunicazione deve essere effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. Utilizzando il canale Entratel/Fisconline direttamente o tramite gli intermediari abilitati. Per la compilazione del file da inviare all’Agenzia delle entrate deve essere utilizzato l’apposito software gratuito dalla stessa predisposto.
Dunque, entro il 30 giugno 2023, dovranno essere comunicati i dati dei contratti stipulati nel 2022.
Quali dati comunicare al Fisco
In particolare, con la comunicazione devono essere trasmessi: nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, indirizzo dell’immobile locato, importo del corrispettivo lordo, anno di riferimento e dati catastali dell’immobile locato.
Attenzione, l’indicazione dei dati catastali, facoltativa in fase di prima applicazione, sarà obbligatoria a decorrere dalle comunicazioni relative ai dati riferiti all’anno 2023. Si veda a tal proposito, il provvedimento, Agenzia delle entrate, prot Prot. n. 86984/2022.
In base alle indicazioni di cui alla circolare n° 24/E 2017:
- l’intermediario è quindi tenuto alla comunicazione dei dati del contratto se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o
- aderendo alla offerta di locazione tramite la piattaforma on line.
La comunicazione non è da effettuare se il locatore si avvalga dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore comunichi direttamente al locatore l’accettazione della proposta. In tale caso, l’intermediario non interviene sulla fase di conclusione del contratto.
Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione può essere effettuata anche in forma aggregata.
Infine, non è necessaria alcuna comunicazione, laddove l’intermediario abbia incassato il canone di locazione ossia sia intervenuto nella fase di pagamento. Infatti, in tali casi, l’intermediario che opera in qualità di sostituto d’imposta, comunicherà i dati al Fisco con la certificazione unica del locatore.
