Cedolare secca affitti commerciali: guida aggiornata alle ultime novità

Ultime novità sulla cedolare secca sugli affitti commerciali: ecco come funziona, quali sono le regole e le ultime notizie in materia.


La cedolare secca affitti commerciali consiste nell’imposta sostitutiva sulle locazioni di immobili commerciali come negozi e botteghe, mentre è esclusa per i laboratori. Introdotta con la Legge di Bilancio 2019 prevede la possibilità di estendere la cedolare secca anche agli affitti commerciali e relative pertinenze locate congiuntamente, prima riservata esclusivamente agli immobili ad uso abitativo. Consiste quindi nell’applicazione di un’imposta sostitutiva, che si applica su opzione del locatore; chi la esercita pertanto applicherà una percentuale fissa ai redditi da locazione e questi non si cumuleranno agli altri redditi del titolare dell’immobile.

La percentuale di tassazione per affitti commerciali prevede una cedolare secca del 21% e il suo vantaggio principale è proprio che con un unico tributo si accorpano tutte le altre spese quali imposta di registro, imposta di bollo, IRPEF e relative addizionali.

L’opzione per la cedolare secca può essere fatta per i contratti di locazione di tipo strumentale (quindi affitti di negozi e botteghe) ma solo se stipulati entro il 31/12/2019; l’opzione in questo caso può essere effettuata anche in anni successivi al primo. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.

Vediamo tutti i dettagli.

Cedolare secca affitti commerciali: a chi conviene

Di sicuro al proprietario dei locali commerciali in affitto. Se si rientra nei requisiti descritti sopra, si può scegliere di applicarlo, dobbiamo ricordare che è un regime facoltativo è l’interessato che deve scegliere, ma prima deve capire se ci sia un reale vantaggio economico.

Nel regime ordinario sugli immobili locati si paga l’Irpef e le addizionali in base al proprio scaglione di reddito così suddiviso (aliquote e scaglioni IRPEF aggiornati al 2022):

Scaglioni IRPEF 2022 Aliquota IRPEF 2022
fino a 15.000 euro 23%
da 15.001 fino a 28.000 euro 25%
da 28.000 fino a 50.000 euro 35%
da 50.000 in poi 43%

Chi decide di optare per la cedolare secca andrà a pagare un’imposta sostitutiva che nel caso di contratti affitto commerciale avrà sempre l’aliquota del 21%.

Alla luce di quanto detto sopra si capisce che tale regime è estremamente conveniente rispetto a quello ordinario. Tra l’altro non si è soggetto né a bolli né ad imposta di registro.

Registrazione del contratto di affitto commerciale con cedolare secca

Possono accedere alla cedolare secca per gli affitti commerciali le persone fisiche titolare del diritto di proprietà o del diritto reale dell’immobile (usufrutto).

Il locatore quindi deve essere una persona fisica e deve agire al di fuori dell’attività di impresa, arti e professioni. Quindi non possono optare per questo regime fiscale:

  • le società di persone;
  • i soggetti IRES;
  • gli enti non commerciali;
  • e infine lavoratori autonomi (artigiani, commercianti, professionisti).

La registrazione si potrà fare on line compilando il modello RLI e si dovrà inviare telematicamente con i software messi a disposizione dall’agenzia delle entrate.

L’opzione si dovrà scegliere al momento della registrazione del contratto e si poi riconfermare negli anni successivi; se non si effettua l’opzione, la tassazione avverrà con le regole ordinarie, il reddito pertanto si cumulerà nella dichiarazione dei redditi.

L’opzione si applica per l’intero periodo della durata del contratto, il locatore può revocare alla fine delle varie annualità e rientrarci in qualsiasi momento. Infine chi effettua l’opzione non può richiedere l’aggiornamento del canone e nemmeno la variazione Istat, l’inquilino da questo punto di vista è tutelato. L’inquilino inoltre dovrà essere informato di tale scelta con apposita comunicazione.

Pagamento della cedolare secca per i negozi

L’importo da pagare per la cedolare secca negozi si calcola in sede di dichiarazione dei redditi e segue le stesse regole della normale cedolare secca per i privati:

  • se l’importo è inferiore a 257,52 euro si paga il 95% entro il 30 novembre e il 5% a saldo;
  • se superiore a 257,52 euro:
    • primo acconto cedolare secca affitti pari al 40%: entro il 30 giugno;
    • secondo acconto cedolare secca affitti pari al 60%, entro il 30 novembre.

Cambiano le modalità di pagamento a seconda se si compila il modello 730 o modello Redditi. Per i soggetti che presentano il modello 730 l’importo calcolato da pagare si potrà decurtare direttamente a conguaglio in busta paga, o dalla pensione; quindi tramite Sostituto d’Imposta.

Chi compila l’Unico invece dovrà pagare la cedolare secca tramite F24 utilizzando i seguenti codici:

  • 1840 Acconto prima rata;
  • 1841 Acconto seconda rata o unica soluzione;
  • 1842 Saldo.

In linea generale bisogna ricordare che se il saldo dell’anno precedente supera supera i 51,65 euro si dovrà pagare un acconto pari al 95% dell’imposta dovuta.

Cedolare secca commerciale 2022: ultime notizie

Nel corso del tempo si sono accumulate una serie di chiarimenti dall’Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca commerciale; di seguito una rassegna delle più importanti:

  • Cedolare secca per i negozi, si può scegliere dopo il primo anno: PDF
  • Due locali locati, poi accorpati in unico immobile PDF
  • Cedolare secca per locali commerciali l’erede subentra nel vecchio regime Link

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