Cedolare secca affitti commerciali: come funziona e ultime novità

Una dell novità della bozza della Legge di Bilancio 2019 è l'estensione della cedolare secca agli affitti commerciali, ecco come funziona e le ultime novità

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Nella bozza del disegno di Legge di Bilancio 2019 (ex Stabilità) all’articolo 9 è prevista la possibilità di estendere la cedolare secca anche agli affitti commerciali e relative pertinenze locate congiuntamente, prima riservata esclusivamente agli immobili ad uso abitativo. L’estensione della cedolare su questo tipo di immobile è stata fortemente voluta dalle associazioni di categoria, che tutelano i diritti dei proprietari degli immobili in affitto, come strumento per combattere la crisi che sta attraversando questo settore.

Il sistema della Cedolare Secca consiste nell’applicazione di un’imposta sostitutiva, che si applica su opzione del locatore. Chi la esercita applicherà una percentuale fissa che non si cumulerà agli altri redditi del titolare dell’immobile. Le percentuali in vigore sono:

  • 21% per i contratti a canone libero;
  • 10% per i canoni relativi ad immobili affittati a canone convenzionato.

Un sistema semplice che si è rivelato un vero alleato contro il fenomeno degli affitti in nero, secondo dati ufficiali  grazie alla cedolare gli introiti del 2017 sono aumentati del 8,8% rispetto all’anno precedente.

Se l’articolo inserito nel Ddl Bilancio 2019 verrà confermato, la si potrà utilizzare anche per agli immobili ad uso commerciali, e potrà essere applicata nelle seguenti casistiche:

  1. Il canone di locazione deve essere stipulato nell’anno 2019 (al 15 ottobre 2018 non dovrà già risultare in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile);
  2. Le unità immobiliari devono essere classificate nella categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe), relative pertinenze locate congiuntamente C/2 (Magazzini e locali di deposito) , C/6 (Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse senza fine di lucro)e C/7 (Tettoie chiuse od aperte);
  3. La superficie dell’immobile deve essere inferiore a 600 mq, al netto delle pertinenze.

Cedolare secca affitti commerciali: a chi conviene?

Di sicuro al proprietario dell’immobile. Se si rientra nei requisti descritti sopra, si può scegliere di applicarlo, dobbiamo ricordare che è un regime facoltativo sta a all’interessato scegliere e soprattutto capire se ci sia un reale vantaggio economico.

Nel regime ordinario sugli immobili locati si paga l’Irpef e le addizionali in base al proprio scaglione di reddito così suddiviso:

  • 23% per i redditi fino a 15.000,00
  • 27%  per i redditi fino a 28.000,00
  • 38 % per i redditi fino a 75.000,00
  • 43% per quelli oltre

Chi decide di optare per la cedolare secca andrà a pagare un’imposta sostitutiva del 21% per i canoni fissi o del 10% per i canoni concordati.

Alla luce di quanto detto sopra si capisce che tale regime è estremamente conveniente rispetto a quello ordinario. Tra l’altro non si è soggetto né a bolli né ad imposta di registro.

Secondo i dati della Confedilizia, grazie alla sua introduzione la “propensione all’inadempimento” si è ridotta del 40%; questo fa sperare che l’estensione al settore commerciale possa far aumentare il gettito erariale e far emergere il sommerso.

Registrazione del contratto con cedolare secca

Possono accedere al regime le persone fisiche titolare del diritto di proprietà o del diritto reale dell’immobile (usufrutto). La registrazione si potrà fare on line compilando il modello RLI 2019 e si dovrà inviare telematicamente con i software messi a disposizione dall’agenzia delle entrate. Sulla cedolare secca non si applicano imposta di registro e imposta di bollo.

L’opzione si dovrà scegliere al momento della registrazione del contratto e si poi riconfermare negli anni successivi; se non si effettua l’opzione, la tassazione avverrà con le regole ordinarie, il reddito pertanto si cumulerà nella dichiarazione dei redditi.

L’opzione si applica per l’intero periodo della durata del contratto, il locatore può revocare alla fine delle varie annualità e rientrarci in qualsiasi momento.

Chi effettua l’opzione non può richiedere l’aggiornamento del canone e nemmeno la variazione Istat, l’inquilino da questo punto di vista è tutelato.

Pagamento della cedolare secca

L’importo da pagare si calcola in sede di dichiarazione dei redditi, in particolare quella del 2018 deve seguire le seguenti regole:

Se l’importo è inferiore a 257,52 euro si paga in  Unica RATA entro il 30 novembre 2019

  • Se superiore a 257,52 euro:
  • primo acconto cedolare secca affitti pari al 40%: entro il 30 giugno 2019;
  • secondo acconto cedolare secca affitti pari al 60%, entro il 30 novembre 2019.

Cambiano le modalità di pagamento a seconda se si compila il modello 730 o l’unico. Per i soggetti che presentano il modello 730 l’importo calcolato da pagare si potrà decurtare direttamente dalla busta paga, o dalla pensione.

Chi compila l’Unico dovrà pagarlo tramite F24 utilizzando i seguenti codici:

  • 1840 Acconto prima rata;
  • 1841 Acconto seconda rata o unica soluzione;
  • 1842 Saldo.

Bisognerà aspettare maggiori chiarimenti per capire se questi codici potranno essere utilizzanti anche per il pagamento dell’imposta sostitutiva riguardanti gli immobili commerciali.

In linea generale bisogna ricordare che se il saldo dell’anno precedente supera supera i 51,65 euro si dovrà pagare un acconto pari al 95% dell’imposta dovuta. L’arrivo in aula del testo è previsto per la fine di Novembre e bisognerà aspettare fino a quella data per avere maggiori delucidazioni.

Se vengono confermate le regole degli affitti sugli immobili per abitazione, per i proprietari degli immobili commerciali porterebbe esserci un risparmio notevole sulle tasse dovute per gli affitti.

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