Cedolare secca, saldo e acconto in scadenza al 30 giugno: calcolo e guida

In scadenza il 30 giugno il saldo 2019 e l'acconto 2020 della cedolare secca sugli affitti di immobili. Ecco cos'è e come pagare l'imposta.

I locatari di immobili abitativi fittati in regime di cedolare secca, devono versare entro il 30 giugno il saldo d’imposta 2019 e l’acconto 2020. L’acconto è pari al 95% dell’imposta versata nell’anno precedente. Dal 2021 sarà pari al 100%. Le modalità di versamento e i piani di dilazione sono gli stessi di quelli previsti per l’Irpef.

Ecco in chiaro chi è interessato dalla scadenza del 30 giugno e come effettuare correttamente il versamento con l’F24.

Cedolare secca: cos’è e come funziona

Il proprietario o colui che vanta un altro diritto reale su un immobile abitativo può fittarlo pagando sui redditi di locazioni percepiti  l’imposta sostitutiva, c.d cedolare secca.

Pagando la cedolare , il locatore non è tenuto a versare:

  • Irpef e addizionali regionali e comunali;
  • imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

La scelta per la cedolare secca può essere effettuata in sede di registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle entrate (modello RLI anche telematico) o anche nelle annualità successive alla prima.

Difatti il regime in esame può essere applicato al di fuori dell’esercito di imprese arti e professioni.

Per il solo periodo d’imposta 2019, l’opzione per la cedolare secca poteva essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo commerciale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.

Cedolare secca, quanto si paga?

L’imposta da versare  si calcola applicando al totale del canone percepito le seguenti aliquote:

  • ordinaria, del 21%, applicabile in genere ai contratti di locazione per i quali si è scelta la cedolare secca;
  • ridotta,   del 10%, per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (art. 1, lett. a) e b) del D.L. 30 dicembre 1988, n. 551).

Per i locali commerciali l’aliquota è del 21% così come per le locazioni brevi, le locazioni turistiche per intenderci.

Casistica  Aliquota applicata 
Cedolare secca 21%
Cedolare secca contratti a canone concordato 10%
Locazioni commerciali 21%
Locazioni turistiche 21%

Cedolare secca, saldo e acconto in scadenza al 30 giugno

Salvo proroghe dell’ultima ora, il saldo 2019 e l’acconto 2020 si versano entro il 30 giugno.

Di preciso, la misura dell’acconto è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente (dal 2021 passerà al 100%). Il pagamento dell’acconto va effettuato solo se  la cedolare dovuta per l’anno precedente supera i 51,65 euro.

Ricordiamo che per contribuenti ISA e forfettari, quindi titolari di partita IVA la scadenza del 30 giugno, anche per la cedolare secca, è stata prorogata al 20 luglio.

Leggi anche: Contribuenti forfettari e ISA: proroga dei versamenti fiscali al 20 luglio

Come verifico tale importo?

Dal punto di vista pratico:

  • se ho presentato il modello Redditi 2019, verifico l’importo indicato nel rigo rb11, colonna 3, del modello redditi pf 2019;
  • se presento il 730, controllo il rigo 80 del prospetto di liquidazione(730-4).

Verificato ciò, il versamento è effettuato in:

  •  unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo dell’acconto è inferiore a 257,52 euro;
  • due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro.

La prima rata di acconto  2020 è pari al 40% dell’acconto totale e si versa entro il 30 giungo insieme al saldo 2019. La seconda rata per il rimanente 60%

Difatti, come disposto per l’Irpef, anche il saldo e la 1° rata di acconto della cedolare secca possono essere rateizzati. Si seguono in tale caso le scadenze di seguito individuate maggiorandole preventivamente dello 0,40%.

Rata Versamento Interessi Versamento Interessi
1° rata 30 giugno 30 luglio
2° rata 31 luglio 0,33% 31 luglio
3° rata 31 agosto 0,66% 31 agosto 0,33%
4° rata 30 settembre 0,99% 30 settembre 0,66%
5° rata 2 novembre 1,32% 2 novembre 0,99%
6° rata 30 novembre 1,65% 30 novembre 1,32%

Se la prima rata è versata entro il 3o luglio, gli importi da versare vanno preventivamente maggiorati dello 0,40%.

Rimane ferma la scadenza del 2° acconto al 30 novembre  in unica soluzione. In sostanza non si può rateizzare.

La misura dell’acconto per i soggetti ISA

Pe coloro che svolgono attività per le quali sono stati approvati gli ISA (hanno preso il posto degli studi di settore), compresi i contribuenti forfettari,  le due rate di acconto sono uguali, cioè entrambe del 50%, non 40%+60%.

La seconda rata di acconto è dovuta in ogni caso nella misura del 50 per cento.

Ai fini della rimodulazione degli acconti, è  inoltre necessario che i soggetti sopra citati dichiarino ricavi o compensi di ammontare non superiore al limite stabilito, per ciascun ISA, dal relativo decreto ministeriale di approvazione.

Può essere il caso di un imprenditore soggetto ISA che è allo stesso momento proprietario di un casa che fitta in regime di cedolare. Casa di sua proprietà che non deve far parte del suo patrimonio aziendale.

Versamenti cedolare secca tramite F24

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i codici tributo:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

La cedolare secca è “compensabile” con le regole ordinarie.

Ciò sta a significare che ad esempio che posso utilizzare l’Irpef a credito risultante dalla dichiarazione dei redditi per pagare la cedolare secca.

Se si paga cash ossia senza compensazioni l’F24 può essere presentato anche tramite la propria banca (anche dal computer con l’home banking). Laddove si compensi la cedolare con altre imposte a credito allora si dovrà per forza ricorrere ai servizi telematici dell’agenzia delle entrate. In tale caso,  il versamento è effettuato tramite il servizi F24 web” o “F24 online”.

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