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di Andrea Amantea - 20 Dicembre 2022
Il contratto di comodato d’uso gratuito è un atto in base al quale un soggetto detto comodante mette a disposizione di un altro soggetto detto comodatario un bene che può essere mobile o immobile. Il contratto si caratterizza per la possibilità riconosciuta ad una delle parti di servirsi del bene per un uso o periodo di tempo determinato con l’obbligo di restituire lo stesso bene ricevuto. Il comodato è essenzialmente gratuito (art. 1803 del c.c.). Si pensi al caso dell’immobile ceduto in comodato gratuito tra genitori e figli.
Aggiornamento: con provvedimento del 16 dicembre 2022, siglato dal direttore dell’Agenzia delle entrate, è stato approvato il nuovo modello Rap (“Registrazione di atto privato”) da compilare e inviare esclusivamente in via telematica e le relative istruzioni. Il nuovo servizio attivo nell’area riservata dal 20 dicembre 2022 serve a registrare un contratto di comodato d’uso online dal proprio pc sul sito dell’Agenzia ed inviare altresì gli allegati richiesti (contratto, eventuali planimetrie, eccetera). Il software di compilazione, messo a disposizione gratuitamente dal Fisco, oltre a permettere una facile predisposizione dello schema, calcola le imposte, le sanzioni e gli interessi, eventualmente dovuti in autoliquidazione.
Ma è obbligatorio registrare il contratto di comodato d’uso? Se sì, come si registra e chi paga le spese di registrazione? E quanto tempo dura il contratto? A questa e ad altre domande andremo a rispondere in questa guida completa e aggiornata.
Così come da nozione fornita dal codice civile all’articolo 1803:
Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.
Pertanto sulla base del contratto di comodato d’uso gratuito un soggetto mette a disposizione di un altro soggetto un bene, che può essere mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo e senza il pagamento di alcuna somma di denaro o in natura. Si tratta quindi più o meno di un prestito gratuito di un bene, infatti al termine del periodo di comodato il bene “prestato” dovrà essere restituito.
Gli esempi più comuni di comodato d’uso sono:
In entrambi i casi il comodato potrà essere fatto con o senza contratto scritto o verbale; inoltre il contratto potrà essere registrato o meno presso l’Agenzia delle Entrate, tranne in alcuni casi in cui la registrazione è obbligatoria.
Il contratto di comodato può essere redatto in forma verbale o scritta.
I comodati di beni immobili sono soggetti a registrazione se:
Possono essere registrati, inoltre, contratti di comodato gratuito stipulati verbalmente, relativi a immobili, esclusivamente per fruire dell’agevolazione IMU.
Il contratto di comodato d’uso gratuito si registra presso presso l’Agenzia delle entrate. In particolare è necessario recarsi presso l’ufficio territorialmente competente rispetto al luogo in cui è situato l’immobile. La registrazione può essere effettuata sia dal comodante che dal comodatario. Per la registrazione deve essere utilizzato il modello 69.
Tale modello dovrà essere presentato in duplice copia in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato “Contratto verbale di comodato”. Sarà necessario presentare due copie del contratto, entrambe firmate in originali dal comodatario e dal comodante. Una copia rimane all’Agenzia delle entrate. L’altra timbrata resta al proprietario dell’immobile.
Come detto in premessa dal 20 dicembre 2022 il contratto di comodato può essere registrato anche online con modello RAP dal sito dell’Agenzia delle Entrate previo accesso alla propria area riservata.
Al modello RAP devono essere allegati in un unico file, in formato TIF e/o TIFF e PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b), i seguenti documenti:
Per registrare il contratto di comodato, è necessario versare l’imposta di registro pari a 200 euro. Il versamento dovrà essere effettuato in F24, utilizzando il codice tributo 1550. E’ dovuta anche l’imposta di bollo. La data di emissione delle marche da bollo non deve essere successiva alla data di stipula del contratto.
Servono marche da bollo da 16 euro; una ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.
Le parti del contratto sono ritenute solidamente responsabili per il pagamento dell’imposta di registro e delle marche da bollo.
Si parla di caso d’uso quando un atto si deposita, per essere acquisito agli atti, presso le cancellerie giudiziarie nell’esplicazione di attività amministrative o presso le amministrazioni dello Stato o degli enti pubblici territoriali e i rispettivi organi di controllo, salvo che il deposito avvenga ai fini dell’adempimento di un’obbligazione delle suddette amministrazioni, enti o organi ovvero sia obbligatorio per legge o regolamento. Dunque, laddove il contribuente debba servirsene per le finalità previste dalla legge, è necessaria la registrazione.
Si pensi ad esempio ad un contratto di locazione della durata non superiore a 30 giorni.
Il contratto di comodato può essere a tempo determinato o indeterminato.
Attenzione, laddove non è stabilito un termine, in base all’art.1810 codice civile, se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.
Chi in obbligo non registra il contratto di comodato è punito con la sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal 60% al 120% dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di euro 200.
L’IMU dovrà essere pagata dal proprietario dell’immobile concesso in comodato.
La base imponibile IMU è ridotta al 50% per gli immobili non di lusso concessi in comodato tra genitori e figli.
Affinchè si applichi l’abbattimento è necessario che:
Lo sconto IMU si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative di lusso.
Il beneficio si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.
La Tari sarà pagata dal comodatario.
Il recesso può essere effettuato sia dal comodante che dal comodatario.
Ad esempio, il comodante può recedere quando l’altra parte non custodisce o conserva adeguatamente il bene, oppure ne fa un uso diverso da quello pattuito. Ancora, quando il comodatario non adempie alle spese a suo carico per un danno arrecato alle cose oggetto di comodato. Un’altra casistica si può avere laddove il comodatario cede il godimento dell’immobile a terzi senza il consenso del comodante. Tenendo conto che laddove non è stabilito un termine al contratto:
E’ sufficiente inviare una lettera raccomandata.
Lato comodatario, questi può recedere dal contratto in qualsiasi momento. Considerato che il contratto è stipulato nel suo interesse.