Superbonus 110% con abusi edilizi: conferme e molti dubbi da risolvere

In caso di abusi edilizi sull'immobile è possibile comunque accedere al superbonus 110%. Ecco la conferma, ma restano ancora molti dubbi.


Il superbonus 110% spetta anche in presenza di abusi edilizi. Sì è proprio così, almeno stando a quanto chiarito nel corso di un’interrogazione parlamentare in Commissione Finanze.

Il chiarimento si riferisce ad un condominio provvisto di concessione edilizia e di titolo abitativo, costruito in difformità dal progetto originario, insanabile da un punto di vista urbanistico, ma reso alienabile con il ravvedimento dei condomini dopo aver pagato la relativa sanzione prevista dal comune di appartenenza.

Superbonus 110 con lavori in CILA unica

Grazie all’intervento del D.L.77/2021, decreto Semplificazioni, gli interventi ammessi al superbonus 110%, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

Da qui, nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo. Sempre ai fini soli fini del superbonus.

Per rendere ancora più snella la richiesta di avvio dei lavori superbonus 110%, è stata approvato il modello unico CILA superbonus 110.

Superbonus 110%: quando si decade?

Per gli interventi ammessi al superbonus 110%, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, opera esclusivamente nei seguenti casi:

  • mancata presentazione della CILA;
  • interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  • assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
  • non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

Resta impregiudicata: ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento; se dovuti, gli oneri di urbanizzazione, calcolati in base alla tipologia di intervento proposto.

Superbonus 110% con abusi edilizi

Fatta tale doverosa ricostruzione, veniamo alla recente interrogazione parlamentare in Commissione Finanze.

L’interrogazione riguarda la possibilità di accedere al superbonus 110% in presenza di abusi edilizi.

Nello specifico, gli Onorevoli interroganti hanno chiesto chiarimenti in merito alla possibilità di accedere al beneficio del Superbonus per un condominio provvisto di concessione edilizia e di titolo abitativo:

  • costruito in difformità dal progetto originario,
  • insanabile da un punto di vista urbanistico, ma reso alienabile con il ravvedimento dei condomini dopo aver pagato la relativa sanzione prevista dal comune di appartenenza (come previsto dall’articolo 206-bis della legge regione Toscana n. 65 del 2014 recante la sanzione pecuniaria pari al doppio del costo di produzione stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392).

La risposta è stata la seguente:

A tale riguardo, si evidenzia che il comma 13-ter dell’articolo 119 del citato decreto-legge n. 34 del 2020, da ultimo modificato dal decreto-legge 31 maggio 2021, n. 77, convertito con modificazioni, dalla legge 29 luglio 2021, n. 108, prevede che gli interventi oggetto del Superbonus sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) e che la presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, del testo unico delle disposizioni in materia edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2021, n. 380.

La risposta sembrerebbe dare il via livera ai lavori superbonus 110% per un immobile con abusi edilizi.

Ma è proprio così?

Noi di lavoro e diritti riteniamo che la risposta debba essere contestualizzata al caso specifico e non alle casistiche di abusi edilizi di qualsiasi genere.

Regole da seguire in presenza di abusi edilizi

Considerato che anche ai fini del superbonus 110% rileva lo stato iniziale dell’immobile ossia quello rilevato ad inizio lavori, trovano applicazione le indicazioni operative di cui alla circolare, Agenzia delle entrate n°7/E 2021, in merito alle opere edilizie difformi.

A tal proposito, si possono distinguere, in relazione all’eventuale decadenza dal beneficio, due situazioni:

  • la realizzazione di opere edilizie non rientranti nella corretta categoria di intervento per le quali sarebbe stato necessario un titolo abilitativo diverso da quello in possesso quali, ad esempio, opere soggette a concessione edilizia erroneamente considerate in una denuncia d’inizio di attività ma, tuttavia, conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi. Questo caso non può essere considerato motivo di decadenza dai benefici fiscali, purché il richiedente metta in atto il procedimento di sanatoria previsto dalle normative vigenti;
  • la realizzazione di opere difformi dal titolo abilitativo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi. Questo caso comporta la decadenza dai benefici fiscali in quanto si tratta di opere non sanabili ai sensi della vigente normativa (Circolare 24.02.1998 n.57, paragrafo 7).

Nei fatti, alcuni tipi di difformità urbanistiche non gravi, possono essere oggetto di sanatoria.

Il consiglio è quello di provvedere alla sanatoria prima dell’avvio dei lavori. Pagando anche a rate gli eventuali oneri di urbanizzazione. In tal modo, il contribuente si mette al riparo da eventuali controlli successivi circa la legittimità dell’immobile oggetto di interventi ammessi al superbonus 110%.

Infatti la normativa di cui al superbonus, rimandando alla CILA quale titolo abilitativo dei lavori agevolati con il superbonus, precisa che, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

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