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di Redazione Lavoro e Diritti - 18 Novembre 2021
Cedolare secca affitti cos’è? Come funziona il calcolo della tassazione separata sugli affitti? Un contribuente che vuole affittare a terzi un appartamento di sua proprietà o comunque a sua disposizione, potrebbe non conoscere a quanto ammontano le tasse da pagare sui canoni di locazione percepiti. Potrebbe essere indeciso tra la tassazione ordinaria Irpef o quella sostitutiva della cosiddetta cedolare secca.
L’imposta sostitutiva sui canoni di locazione, attiva dal 2011, può essere molto conveniente, in quanto permette di pagare sui redditi da locazione una aliquota inferiore di tasse. Questo perchè il reddito derivante da canoni di locazione non va a sommarsi agli altri eventuali redditi, ma viene tassato separatamente.
Tuttavia, optando per la cedolare secca, sui redditi da locazione, non è possibile far valere le varie detrazioni e deduzioni in dichiarazione dei redditi.
Se sei indeciso se optare o meno per la cedolare secca ti suggeriamo di leggere il nostro articolo.
La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali sui redditi derivanti da locazioni (o affitti). In alternativa alla tassazione ordinaria Irpef, quella per scaglioni dal 23% al 27% per intenderci, i redditi da locazione possono essere tassati con la cedolare secca affitti, che è pertanto una tassazione sostituiva di quella ordinaria.
Difatti, il contribuente può scegliere se tassare gli affitti percepiti:
Come detto sopra quindi i redditi da affitti non vengono conteggiati con l’IRPEF e sottoposti a tassazione orinaria, ma a questi si applica una tassazione separata pari al 21% del canone.
A tal proposito, come da indicazioni presenti sul portale dell’Agenzia delle entrate, per i contratti sotto cedolare secca non si paga neanche l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Infatti, tali imposte, sono di regola dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
Tuttavia, la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
Leggi anche: cedolare secca locazioni brevi
L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze.
In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.
Per i contratti a canone concordato, la cedolare secca si applica con un’aliquota del 10% anziché del 21%.
Infatti, tale previsione riguarda:
Tali locazioni devono essere riferite ad abitazioni situate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del D.L. 551/1998 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, ecc) nonché ai comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia. Sono interessati anche i comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica, CIPE, con apposite delibere (codice 8 o 12 nella colonna “Utilizzo” della sezione I del quadro B).
L’aliquota agevolata si applica anche ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza. A seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’art. 2, comma 1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225
Possono optare per il contratto di locazione con cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Per un immobile appartenente ad un’impresa e destinato a locazione non si può optare per la cedolare secca (circolare, Agenzia delle entrate, n°26/e 2011).
Inoltre, il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con imprenditori o professionisti che impiegano l’immobile nella propria sfera lavorativa. Anche se destinati ad abitazione dei dipendenti.
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, devono essere obbligatoriamente registrati.
La registrazione può essere effettuata:
La registrazione è richiesta indipendentemente dall’ammontare del canone percepito.
Tuttavia, la registrazione non riguarda le locazioni brevi, c.d locazioni turistiche. Il riferimento è a quei contratti della durata non superiore a 30 giorni.
Il contratto di locazione può essere registrato:
Difatti anche tramite fisconline, ovvero tramite il cassetto fiscale del contribuente, è possibile registrare il contratto di locazione.
Leggi anche: cassetto fiscale
Dunque, con il modello RLI, è possibile in primis registrare i contratti di locazione nonchè comunicare:
Sempre con il modello RLI, è possibile esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca e per comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o affitto.
Difatti, l’opzione per la cedolare secca affitti può riguardare anche tutta la durata contrattuale o solo alcuni anni.
Il reddito assoggettato a cedolare secca:
Tuttavia, il reddito assoggettato a cedolare concorre ai fini della spettanza di:
Ad esempio, un figlio non potrà essere considerato a carico laddove abbia un reddito complessivo superiore a 2840,51. Comprensivo di un eventuale reddito da cedolare secca.
Si ricorda che, dal 2019, per i figli di età non superiore a ventiquattro anni, il suddetto limite è elevato a 4.000 euro.
Per i contratti stipulati nel 2019, è possibile applicare la cedolare secca anche per i canoni derivanti dall’affitto di locali commerciali. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati escluse le pertinenze. In questi casi l’aliquota applicabile è del 21%.
Ad ogni modo, tale possibilità è estesa anche per le annualità successive riferite a quei contratti stipulati nel 2019 per i quali il contribuente non ha optato, fin da subito, per la cedolare.
Ad esempio, contratto con decorrenza 1° gennaio 2019 e mancata opzione per la cedolare:
Difatti, l’opzione per le annualità successive, può essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità.
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La possibilità di optare per la cedolare secca è ammessa anche per le cosiddette locazioni brevi, definite anche locazioni turistiche.
Dunque, se si fitta o subaffitta un immobile per un periodo non superiore a 30 gg, è anche possibile optare per la cedolare.
Leggi anche: cedolare secca locazioni brevi
Infatti, la tassazione al 21% si applica anche:
E’ possibile scegliere la cedolare anche laddove oltre all’appartamento/stanza sono messi a disposizione altri servizi. Si pensi alla fornitura della biancheria, di utenze, wi-fi, aria condizionata.