Cedolare secca affitti: contratto, registrazione, calcolo e tassazione

Cos'è e come funziona la cedolare secca sugli affitti? Per quali immobili può essere scelta e a quanto ammonta la tassazione? Ecco la guida.

Cos’è e come funziona la cedolare secca sugli affitti? Un contribuente che vuole affittare a terzi un appartamento di sua proprietà o comunque a sua disposizione, potrebbe non conoscere a quanto ammontano le tasse da pagare sui canoni di locazione percepiti. Potrebbe essere indeciso tra la tassazione ordinaria Irpef o quella sostitutiva della cosiddetta cedolare secca.

Tale ultima tassazione può essere molto conveniente, in quanto permette di pagare sui redditi da locazione soli il 21% di tasse.

Tuttavia, optando per la cedolare secca, sui redditi da locazione, non è possibile far valere le varie detrazioni e deduzioni in dichiarazione dei redditi.

Se sei indeciso se optare o meno per la cedolare secca ti suggeriamo di leggere il nostro articolo.

Cedolare secca affitti, cos’è?

In alternativa alla tassazione ordinaria Irpef, quella per scaglioni dal 23% al 27% per intenderci, i redditi da locazione possono essere tassati con la cedolare secca. La cedolare secca affitti è una tassazione sostituiva di quella ordinaria.

Difatti, il contribuente può scegliere se tassare gli affitti percepiti:

  1. con il regime ordinario o
  2. con la cedolare secca.

Tassazione cedolare secca

Come detto sopra quindi i redditi da affitti non vengono conteggiati con l’IRPEF e sottoposti a tassazione orinaria, ma a questi si applica una tassazione separata pari al 21% del canone.

A tal proposito, come da indicazioni presenti sul portale dell’Agenzia delle entrate, per i contratti sotto cedolare secca non si paga neanche l’imposta di registro e l’imposta di bollo.  Infatti, tali imposte, sono di regola dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Tuttavia, la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Per quei immobili si può optare per la cedolare secca?

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

Cedolare secca: i contratti a canone concordato

Per i contratti a canone concordato, la cedolare secca si applica con un’aliquota del 10% anziché del 21%.

Infatti, tale previsione riguarda:

  • le sole locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo e relative pertinenze,
  • per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8 della legge n. 431 del 1998).

Tali locazioni devono essere riferite ad abitazioni  situate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del D.L. 551/1998 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, ecc) nonché ai comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia. Sono interessati anche i comuni ad alta tensione abitativa individuati  dal Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica, CIPE, con apposite delibere (codice 8 o 12 nella colonna “Utilizzo” della sezione I del quadro B).

L’aliquota agevolata si applica anche ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza. A seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’art. 2, comma 1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225

Contratto cedolare secca: soggetti beneficiari

Possono optare per il contratto di locazione con cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Per un immobile appartenente ad un’impresa e destinato a locazione non si può optare per la cedolare secca (circolare, Agenzia delle entrate, n°26/e 2011).

Inoltre, il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con imprenditori o professionisti che impiegano l’immobile nella propria sfera lavorativa. Anche se destinati ad abitazione dei dipendenti.

Registrazione del contratto con cedolare secca

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, devono essere obbligatoriamente registrati.

La registrazione può essere effettuata:

  • da colui che fitta l’immobile o
  • dall’affittuario.

La registrazione è richiesta indipendentemente dall’ammontare del canone percepito.

Tuttavia, la registrazione non riguarda le locazioni brevi, c.d locazioni turistiche. Il riferimento è a quei contratti della durata non superiore a 30 giorni.

Il contratto di locazione può essere registrato:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici;
  • richiedendo la registrazione in ufficio; in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI;
  • incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Difatti anche tramite fisconline, ovvero tramite il cassetto fiscale del contribuente, è possibile registrare il contratto di locazione.

Leggi anche: cassetto fiscale

Dunque, con il modello RLI, è possibile in primis registrare i contratti di locazione nonchè comunicare:

  • eventuali proroghe,
  • cessioni,
  • risoluzioni o subentri.

Sempre con il modello RLI,  è possibile  esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca e per comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o affitto.

Difatti, l’opzione per la cedolare secca affitti può riguardare anche tutta la durata contrattuale o solo alcuni anni.

Cedolare secca: no a deduzioni e detrazioni

Il reddito assoggettato a cedolare secca:

  • è escluso dal reddito complessivo,
  • sullo stesso  non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.

Tuttavia, il reddito assoggettato a cedolare concorre ai fini della spettanza di:

  •  di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo
  • collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Ad esempio, un figlio non potrà essere considerato a carico laddove abbia un reddito complessivo superiore a 2840,51. Comprensivo di un eventuale reddito da cedolare secca.

Si ricorda che, dal 2019, per i figli di età non superiore a ventiquattro anni, il suddetto limite è elevato a 4.000 euro.

Cedolare secca locali commerciali

Per i contratti stipulati nel 2019, è possibile applicare la cedolare secca anche per i canoni derivanti dall’affitto di locali commerciali. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati escluse le pertinenze. In questi casi l’aliquota applicabile è del 21%.

Ad ogni modo, tale possibilità è estesa anche per le annualità successive riferite a quei contratti stipulati nel 2019 per i quali il contribuente non ha optato, fin da subito, per la cedolare.

Ad esempio, contratto con decorrenza 1° gennaio 2019 e mancata opzione per la cedolare:

  • l’opzione poteva essere esercitata, per il 2020, entro il 31 gennaio 2020
  • per il 2021, entro il 31 gennaio 2021,
  • ecc.

Difatti, l’opzione per le annualità successive, può essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità.

Cedolare secca locazioni brevi

La possibilità di optare per la cedolare secca è ammessa anche per le cosiddette locazioni brevi, definite anche locazioni turistiche.

Dunque, se si fitta o subaffitta un immobile per un periodo non superiore a 30 gg, è anche possibile optare per la cedolare.

Infatti, la tassazione al 21% si applica anche:

  • ai redditi diversi derivanti dai contratti di sublocazioni e
  • ai contratti stipulati dal comodatario per la concessione a terzi del godimento dell’immobile abitativo.

E’ possibile scegliere la cedolare anche laddove oltre all’appartamento/stanza sono messi a disposizione altri servizi. Si pensi alla fornitura della biancheria,  di utenze, wi-fi, aria condizionata.

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