Niente superbonus 110% senza condominio: chiarimenti Agenzia Entrate

Non è possibile usufruire del superbonus 110% su più unità abitative riconducibili ad unico proprietario se non c'è il condominio

Per parlare di condominio ci deve essere una pluralità di proprietari, da qui, il contribuente, residente all’estero, che su un edificio plurifamiliare, costituito da un’unità abitativa di cui è pieno proprietario e da due unità immobiliari di cui è nudo proprietario, non può usufruire del superbonus 110%.

Questo perché il superbonus non spetta per i lavori effettuati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un fabbricato che, posseduto da un unico proprietario, non può qualificarsi come “condominio”. In tale caso manca la pluralità dei proprietari che caratterizza il condominio stesso.

Si è espressa in tal senso l’Agenzia delle entrate con la risoluzione n° 78/e del 15 dicembre, ma prima di entrare nel dettaglio ricordiamo in breve cos’è e come funziona il superbonus 110%.

Superbonus 110%: cos’è e come funziona

Il superbonus 110%, art. 119 del Dl 34/2020, decreto Rilancio,  premia gli interventi finalizzati al risparmio energetico e alla riduzione del rischio sismico.

Gli interventi devono essere realizzati:

  • su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
  • edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
  • su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
  • su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

Le spese devono essere sostenute tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021.

Leggi anche: Superbonus al 110%: la guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate

Detrazione fiscali anche per i residenti all’estero

Il superbonus spetta anche ai soggetti non residenti che hanno un immobile in Italia.

Infatti,  la detrazione, riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati. Su immobili di loro proprietà. Dunque rileva il reddito fondiario che è collegato al possesso dell’immobile (risposta n°486/2020).

In mancanza di un’imposta lorda sulla quale operare la detrazione del 110%, il non residente titolare del reddito fondiario, può optare per la fruizione del Superbonus in una delle modalità alternative alla detrazione dall’imposta previste dall’articolo 121 del D.L. 34/2020, Decreto Rilancio.

Il riferimento è allo sconto o alla cessione del credito.

Ad ogni modo, il Superbonus non spetta ai soggetti che non possiedono redditi imponibili. Inoltre tali soggetti non possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito. Si tratta, ad esempio, delle persone fisiche non fiscalmente residenti in Italia che detengono l’immobile oggetto degli interventi in base ad un contratto di locazione o di comodato.

In tale caso manca un reddito imponibile in Italia.

Ancora, il 110% non può essere utilizzato dai contribuenti che possiedono esclusivamente:

  • redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva o
  • che non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l’imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso di coloro che rientrano nella no tax area).

In tale caso è ammassa loro lo sconto o la cessione del credito.

Niente superbonus 110% senza condominio: chiarimenti dell’Agenzia

Il superbonus 110% spetta anche per gli interventi effettuati  dai condomìni e finalizzati:

  • all’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio,
  • nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati nonché gli interventi antisismici.

L’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio; vista la locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai “condomìni” e non alle “parti comuni” di edifici.

Il Superbonus non spetta per interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.

Tale indicazione che ha suscitato subito clamore. è contenuta nella circolare n° 24/e 2020.

Infatti sono numerosi i proprietari che ad oggi sono esclusi al superbonus 110%.

A tal proposito si spera che qualche novità possa arrivare con la prossima Legge di bilancio 2021.

La risoluzione n° 78 e del 15 dicembre

Con la risoluzione n° 78/E 2020,  l’amministrazione finanziaria oltre a ribadire che il superbonus non spetta per interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti, ha aggiunto che la preclusione opera anche qualora il contribuente sia nudo proprietario.

Anche in presenza di soggetti che hanno la possibilità di utilizzare gli immobili in base ad un diritto reale di godimento. L’edificio, essendo costituito da più immobili di un unico proprietario, non può qualificarsi come “condominio”. In mancanza della pluralità dei proprietari.

Il caso affrontato ha riguardato un contribuente, residente all’estero per lavori su un edificio plurifamiliare; l’edificio è costituito da un’unità abitativa di cui è pieno proprietario e da due unità immobiliari di cui è nudo proprietario. Per i lavori effettuati intendeva usufruire del superbonus 110%.

I lavori da effettuare erano lavori di ristrutturazione, incluso il rifacimento completo della struttura (parte comune a tutte le unità immobiliari), con adeguato isolamento termico e miglioramento strutturale anti-sismico.

Trattandosi di interventi su unità immobiliari distintamente accatastate, di proprietà del solo istante, nonostante la presenza del diritto di usufrutto in relazione ad alcune di tali unità, non sarà possibile beneficiare dell’agevolazione né con riferimento alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti a servizio comune delle unità immobiliari, né con riferimento alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari, in quanto non inserite in un condominio.

Ad ogni modo potrebbero spettare le detrazioni ordinarie, art.14 e 16 del Dl 63/2013.

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