Superbonus 110 per immobile di una società: agevolazione spetta a determinate condizioni

Il superbonus 110 spetta anche per immobile di una società dato in affitto abitativo ad un privato? Ecco la risposta


Un contribuente vorrebbe fare dei lavori di risparmio energetico ammessi al superbonus su un immobile abitativo che detiene in base ad un regole contratto di locazione. L’immobile è di proprietà di una società di capitali, quindi un soggetto che la norma del 110 non fa rientrare tra quelli che possono beneficiare del superbonus 110.

Detto ciò, il contribuente può accedere al superbonus 110? Il contratto di locazione permette di bypassare la norma: ecco la risposta.

Superbonus 110, chi può richiederlo?

Il superbonus 110, sia come detrazione che come sconto in fattura o cessione del credito, può essere ottenuto da soggetti che agiscono in ambito privatistico. Dunque sono esclusi coloro che agiscono nell’esercizio di arti, imprese o professioni. Difatti, tali soggetti per gli immobili riconducibili alla sfera professionale o d’impresa non possono richiedere il superbonus 110.

Infatti, il bonus spetta per lavori effettuati su immobili residenziali a:

  1. condomini e persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli in-terventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
  2. persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari;
  3. istituti autonomi case popolari (IACP);
  4. cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

Nella circolare n°24/e 2020 l’Agenzia delle entrate ha chiarito che anche le imprese o i professionisti possono ottenere il superbonus rispetto agli immobili impiegati nella propria attività solo:

  • in relazione alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici in condominio,
  • qualora gli stessi partecipino alla ripartizione delle predette spese in qualità di condòmini.

Si pensi ad un appartamento all’intervento di un edificio condominiale che l’impresa ha destinato a propria sede.

Superbonus per gli immobili della società

Rispetto al quesito su esposto, L’Agenzia delle entrate,  DRE Toscana, con l’interpello n. 911 846/2021, ha messo nero su bianco che il superbonus 110% non può essere riconosciuto all’inquilino privato che ha preso in locazione un immobile residenziale di proprietà unica di una società immobiliare. Questo perchè si tratta di un immobile relativo all’impresa. Tali immobili non sono ammessi al 110.

Di recente l’Agenzia delle entrate è tornata sull’argomento cambiando profondamente orientamento.

Nello specifico, con le recenti risposte, la n° 228 e 307 del 2022, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che il contribuente che detiene l’immobile in base ad un titolo idoneo (ad esempio il contratto di locazione) ha diritto all’agevolazione:

  • se l’unità abitativa è «funzionalmente indipendente» e con «uno o più accessi autonomi dall’esterno»,
  • indipendentemente dalla circostanza che tale unità immobiliare sia ubicata in un edificio escluso dall’agevolazione in quanto, ad esempio, composto da più di 4 unità immobiliari possedute da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professioni ovvero composto da più unità immobiliari interamente di proprietà o in comproprietà di soggetti diversi da quelli elencati nel comma 9 del citato articolo 119 decreto Rilancio, tra i quali rientrano anche le società di capitale.

Superbonus 110 società: ecco quando spetta

In sintesi, anche si si tratta di un edificio la cui proprietà riconducibile ad un soggetto che non rientra tra quelli che possono richiedere il superbonus, l’inquilino con un contratto di locazione registrato, per lo stesso immobile abitativo può ottenere il 110.

A tal fine, sarà necessario che:

  • l’inquilino paghi effettivamente le spese dei lavori (o opti per lo sconto in fattura o per la cessione del credito);
  • abbia il consenso del proprietario all’esecuzione degli stessi;
  • il contratto di locazione sia regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.

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