Agevolazioni prima casa e residenza: nuova sentenza della Cassazione

Per le agevolazioni fiscali prima casa serve il trasferimento della residenza anagrafica entro 18 mesi presso il Comune dov'è l’immobile.

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Per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali prima casa un requisito necessario è che l’acquirente risieda presso l’immobile acquistato o trasferisca la residenza anagrafica nel Comune in cui è esso è situato. Il compratore ha tempo 18 mesi dalla data dell’atto notarile per effettuare il trasferimento. Ricordiamo che in presenza di detto requisito e delle altre condizioni previste dalla legge, l’acquirente potrà ottenere un considerevole sconto sulle tasse da versare per il trasferimento dell’immobile.

Può succedere che a causa dell’esecuzione di lavori di ristrutturazione non si possa trasferire la residenza presso l’immobile acquistato nei termini previsti dalla legge. Il mancato completamento delle opere può dunque comportare la decadenza dai benefici fiscali? Rileva dunque, per il riconoscimento del diritto alle agevolazioni, l’effettiva abitabilità dell’immobile?

In base a quanto affermato dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 28061 del 31 ottobre 2019 il fatto che i lavori non siano giunti ad ultimazione non costituisce elemento ostativo al trasferimento della residenza, nei termini previsti dalla legge, per fruire delle agevolazioni fiscali.

Agevolazioni prima casa e residenza: il caso

La vicenda che ha dato origine al provvedimento dei Giudici di Legittimità ha inizio con la notifica al contribuente di due avvisi di liquidazione di imposta e irrogazione di sanzioni con i quali l’Agenzia delle Entrate avanzava le seguenti richieste:

  • si disponeva il recupero della maggiore imposta di registro a fronte dell’intervenuta decadenza dalle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
  • si disponeva la revoca dell’aliquota ridotta dell’imposta sostitutiva sulle operazioni di credito a medio e lungo termine, finalizzato all’acquisto di immobili da destinare a prima casa.

A fondamento della prima richiesta veniva asserita la mancanza dei requisiti di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, art. 1, Tariffa parte prima allegati, in particolare, il mancato trasferimento della residenza nel Comune dove è situato l’immobile agevolato, nel termine di 18 mesi a far data dalla stipula dell’atto di compravendita. La seconda richiesta si fondava invece sulla mancanza delle condizioni di cui al cit. D.P.R. n. 131 del 1986, art. 1, nota II-bis, stessa Tariffa, parte prima allegata.

Il contribuente presentava ricorso avverso gli avvisi notificati, presso la Commissione tributaria provinciale di Lodi che accoglieva le sue richieste. Poiché la Commissione tributaria della Lombardia respingeva l’appello successivamente proposto dall’Agenzia delle Entrate, quest’ultima ricorreva in Cassazione impugnando la sentenza di secondo grado.

La decisione della Corte di Cassazione

Cosa succede, ai fini delle agevolazioni fiscali prima casa, se non è possibile trasferire la residenza presso l’immobile acquistato per ritardi o problemi burocratici?

Nella disamina effettuata dalla Corte di Cassazione viene affrontata tale questione, ovvero la rilevanza o meno della mancata ultimazione degli interventi di ristrutturazione sull’immobile acquistato, ai fini della decadenza dalle agevolazioni.

Durante la fase di merito era emerso che era volontà del contribuente quella di trasferire la residenza presso l’immobile acquistato; il rispetto del disposto di legge era tuttavia divenuto impossibile a causa di ritardi burocratici ma soprattutto per la mancata ultimazione dei lavori di ristrutturazione che si erano resi necessari per rendere la casa abitabile. Lo stato di degrado in cui la stessa si trovava al momento dell’acquisto imponeva la messa a punto di interventi di recupero.

Tra le condizioni previste per il riconoscimento delle agevolazioni prima casa, vi è il requisito della residenza. Il proprietario ha due possibilità:

  • stabilire la propria residenza presso l’immobile acquistato;
  • stabilire la propria residenza nel Comune dove si trova il nuovo immobile.

Dalla legge non è richiesto necessariamente che la residenza venga stabilita presso l’immobile oggetto di agevolazioni. L’immobile acquistato non deve necessariamente costituire abitazione principale.

Il contribuente potrà infatti trasferire la residenza altrove, purché nello stesso Comune dove l’immobile è situato. Egli dovrà dimostrare di avere trasferito la residenza anagrafica non rilevando in alcun modo una residenza di fatto o comunque altra che sia discordante rispetto alle risultanze dello stato civile.

Le conclusioni della Sentenza

In conclusione, il requisito della residenza deve essere rispettato anche qualora l’immobile acquistato non fosse ancora abitabile trascorso il termine dei 18 mesi; pena la decadenza dai benefici prima casa. Come affermato dalla Cassazione nessuna rilevanza ostativa si deve attribuire al mancato completamento dei lavori di ristrutturazione e dunque alla mancata utilizzazione dell’immobile; questo a conferma di un orientamento giurisprudenziale consolidato.

Potendo l’acquirente trasferire altrove la residenza, pur nello stesso Comune, i Giudici di Legittimità accoglievano il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, cassavano la sentenza impugnata e respingevano il ricorso originario del contribuente.


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