IMU abitazione principale, sconti e rateazioni: limiti all’uso dei Comuni

Quali sono i limiti di intervento previsti per i Comuni sugli sconti e le rateazioni dell'IMU sull'abitazione principale. I rilievi del MEF.


Con un documento ufficiale pubblicato sul proprio sito istituzionale, il Ministero dell’economia e delle finanze ha messo nero su bianco i limiti decisionali a cui i Comuni devono attenersi nel definire sconti, esoneri o aumenti di aliquote, sull’IMU abitazione principale e per gli immobili ad essa assimilati.

In questa breve guida faremo un sunto di quanto previsto nel documento ufficiale del MEF che per completezza alleghiamo in fondo a questa pagina.

Ecco i dettagli.

IMU abitazione principale

Per l’immobile abitazione principale non di lusso ossia rientrante nella categoria catastale da A2 ad A7 l’IMU non è dovuta.

Difatti, si parla si esonero IMU abitazione principale.

Per quelle di lusso invece si paga l’IMU. L’aliquota base IMU per le abitazioni principali di lusso è pari al 5 per mille (comma 748) e il Comune la può aumentare fino al 6 per mille o ridurre. O anche fino all’azzeramento.

Dunque, per l’abitazione principale non di lusso non si paga l’IMU.

Il concetto di abitazione principale

Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile (..).

Attenzione, se i coniugi posseggono abitazioni situate in due comuni diversi, l’esonero IMU non spetterà per nessuna della due abitazioni. Si veda a tal proposito, la sentenza, Corte di Cassazione n°4166/2020.

Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

Gli immobili assimilati all’abitazione principale

Sono assimilate all’abitazione principale, pertanto scontano lo stesso trattamento visto sopra, comma 741, Legge 160/2019:

  • le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
  • le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
  • i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, adibiti ad abitazione principale;
  • la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso;
  • un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 28, comma 1, del decreto legislativo 19 maggio 2000, n. 139, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
  • su decisione del singolo comune, l’unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente (..).

I Rilievi del MEF: IMU sull’abitazione principale, cosa può fare il comune e cosa no

In un documento ufficiale “Rilievi imposta municipale propria”, il MEF ha circoscritto l’autonomia decisionale dei Comuni. Riportando alcuni esempi pratici, con i quali sono evidenziati quali delibere/regolamenti comunali sono emanate in rispetto delle norme sull’IMU e quali invece sono illegittime.

In merito alle disposizioni IMU sull’abitazione principale, il MEF ha rilevato diversi aspetti critici.

Abitazioni principali di lusso

L’art. 1, comma 748, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, prevede che all’abitazione principale c.d. di lusso si applica l’aliquota ridotta dell’imposta municipale propria (IMU) pari allo 0,5 per cento. E’ attribuita al Comune la facoltà di diminuire tale aliquota sino all’azzeramento o di aumentarla solo sino alla misura dello 0,6 per cento.

Da qui, è illegittima la delibera comunale con la quale, per gli immobili di lusso, si prevede il loro assoggettamento all’aliquota dell’imposta municipale propria (IMU) dello 0,75 per cento (o a diversa aliquota comunque superiore allo 0,6 per cento).

Unità immobiliare di un soggetto residente all’estero

In base all’elenco sulle assimilazione rispetto al concetto di abitazione principale, la nuova IMU non considera più tale  la fattispecie dell’immobile di proprietà di cittadini italiani residenti all’estero.

Da qui, sono considerate illegittime le seguenti delibere:

  • è  considerata direttamente adibita ad abitazione principale una ed una sola unità immobiliare posseduta
    da cittadini italiani residenti all’estero, a condizione che non risulti locata;
  • è considerata direttamente adibita ad abitazione principale una ed una sola unità immobiliare posseduta
    dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata.

Abitazione posseduta da anziano o da disabile ricoverato

Ulteriori rilievi sono stati evidenziati dal MEF, in merito all’autonomia comunale sulla possibilità di assimilare ad abitazione principale alcuni immobili. Il riferimento è alla “unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari. A seguito di ricovero permanente. A condizione che la stessa non risulti locata.

Il MEF rileva che il Comune non può disporre ulteriori requisiti ai fini della suddetta assimilazione.

Da qui,  è illegittima la delibera in base alla quale, è assimilata all’abitazione principale l’unità immobiliare posseduta da anziano o disabile. Anziano che acquisisce la residenza in istituto di ricovero o sanitario a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata né data in comodato.

Difatti, non possono essere richiesti ulteriori requisiti non previsti dalla norma principale. In tale caso, l’assenza di un contratto di comodato.

Rilievi IMU – Documento MEF

Alleghiamo, come anticipato in premessa, il testo completo del documento rilasciato sul sito Finanza – MEF.

download   RILIEVI IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA (IMU)
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