Locazioni brevi nel 730 precompilato: definizione e modalità operative

Cosa si intende per locazioni brevi e come vanno riportati i dati fiscali nella dichiarazione dei redditi 730 precompilato 2020.

Nel 730 precompilato 2020 sono inseriti anche i redditi derivanti dalle locazioni brevi intercorse nell’anno 2019; l’Agenzia delle Entrate riporta tali redditi sulla base delle certificazioni Uniche trasmesse dagli intermediari immobiliari intervenuti nella stipula dei contratti di locazione breve.

In caso di immobile in comproprietà tra due coniugi, il reddito viene imputato interamente  al coniuge il cui codice fiscale è riportato nella C.U. Solitamente il coniuge che ha stipulato il contratto. Sulla base delle risultanze della certificazione unica, i  redditi anziché essere imputati pro quota ai coniugi comproprietari sono imputati quindi ad uno solo di essi.

Ecco in chiaro come verificare la correttezza dei dati riportati nella precompilata e come procedere alla corretta imputazione del reddito tra i due coniugi comproprietari.

Le locazioni brevi: cosa sono e come sono tassati

Si intendono per locazioni brevi, i contratti di locazione della durata non superiore a 30 giorni e aventi ad oggetto immobili situati in Italia a destinazione abitativa. Contratti per i quali non è necessario provvedere alla loro registrazione presso l’Agenzia delle entrate.

Cosa  Locazioni brevi
Chi interessa?  Proprietari, comodatari e sublocatori al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa.
Tassazione in opzione  Cedolare secca al 21%
Come vengono stipulati i contratti? 
  1. Direttamente dal locatore;
  2. tramite intermediario immobiliare (Agenzia immobiliare);
  3. Tramite portali telematici on line (ad esempio AIRBNB).

In caso di contratti stipulati per il tramite di soggetti terzi sopra individuati, agenzie immobiliari AIRBNB, nella dichiarazione precompilata sono riportati i redditi da locazione breve (così come indicati nella C.U. – Locazioni brevi).

Redditi sui quali gli stessi intermediari applicano  una ritenuta del 21%. La ritenuta è applicata solo laddove gli intermediari intervengono nel pagamento del canone.

La ritenuta sarà a titolo d’imposta (non di acconto) laddove in dichiarazione precompilata il contribuente confermi l’opzione per la cedolare secca al 21%. Dunque, nella precompilata i redditi in esame sono, in automatico, considerati soggetti a cedolare secca al 21% in quanto mediamente più vantaggiosa per il contribuente.

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Opzione per la tassazione ordinaria delle locazioni brevi

Di contro, è sempre possibile ricorrere alla tassazione Irpef per scaglioni ossia la tassazione ordinaria. In tale caso la ritenuta del 21% è considerata a titolo di acconto d’imposta.

Si ricorda che, oltre alla certificazione unica, gli intermediari sono tenuti ad inviare all’Agenzia delle entrate una comunicazione con i dati del contratto di locazione ossia nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto, l’importo del corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile. Adempimento da effettuarsi entro  il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.

Tale comunicazioni affianca  quella da effettuare alla Questura entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti in “struttura”. Alla Questura si comunicano le generalità degli ospiti.

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Principio di cassa o di competenza per le locazioni brevi

Sulla base di quanto detto in precedenza, i redditi derivanti dalle locazioni brevi possono essere tassati con la cedolare secca al 21%.

La tassazione al 21% è ammessa anche se oltre alla messa a disposizione dell’immobile vengono forniti servizi quali:

  • fornitura di biancheria e di pulizia dei locali
  • utenze;
  • wi-fi;
  • area condizionata.

Difatti, non è possibile optare per la cedolare secca al 21% laddove oltre ai servizi ammessi ne siano forniti altri quali ad esempio, la somministrazione di pasti, guida turistica ecc.

Inoltre, i redditi in esame sono imputati sulla base del principio di cassa o di competenza a seconda se a stipulare il contratto di locazione sia il proprietario, il sublocatore o il comodatario.

Soggetto locatore Tipo di reddito  Principio imputazione dei redditi  Quadro precompilata 2020
Locatario Proprietario Reddito fondiario Principio di competenza Quadro B
Sublocatore, comodatario Reddito diverso Principio di cassa, indipendentemente da quando avviene la locazione Quadro D

Detto ciò, sulla base di quanto riportato nella tabella:

  • il reddito fondiario da locazione effettuata nel 2019 ma con incasso 2018 va riportato nella dichiarazione periodo d’imposta 2019(precompilata 2020);
  •  il reddito diverso da sublocazione o dalla locazione del comodatario è  indicato nella precompilata 2020 se effettivamente incassato e indipendentemente da quando è avvenuta o avverrà  la locazione.

Comproprietà dell’immobile soggetto a locazioni brevi

Come in parte sopra anticipato, in caso di immobile  fittato per il tramite di intermediari immobiliari o portali telematici, gli stessi trasmettono la C.U.-Locazioni brevi all’Agenzia delle entrate; l’invio andava effettuato entro lo scorso 30 aprile. L’Agenzia delle entrate riportata in precompilata i redditi da locazione breve indicati nella C.U.

In particolare, in caso di immobili in comproprietà, nella C.U. è indicato (molto spesso) il solo il codice fiscale del soggetto che ha stipulato il contratto di locazione breve, ossia di uno dei comproprietari.

Di conseguenza, anche in caso di immobile in comproprietà, l’intero reddito da locazione breve viene imputato in precompilata al coniuge il cui codice fiscale è riportato nella certificazione unica.

Da qui, può nascere la necessità di modificare la precompilata e di imputare all’altro coniuge la quota rapportata alla sua percentuale di proprietà dell’immobile.

Locazioni brevi nel 730 precompilato: comproprietà e modifica della dichiarazione 

Laddove si decida di imputare il reddito anche all’altro coniuge, il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione potrà scomputare la ritenuta subita dal proprio reddito complessivo. In tale caso, si configura una modifica della dichiarazione precompilata per entrambi i coniugi comproprietari dell’immobile destinato a locazione breve; modifica che può essere considerata “rilevante” in quanto comporta un variazione dell’imposta dovuta e pre-calcolata dall’Agenzia delle entrate.

Ciò comporta che non opera l’esclusione dal controllo formale sui dati comunicati dai soggetti terzi e riferiti ad oneri quali spese di istruzione, funebri, premi assicurativi, interessi su mutui 1° casa ecc.

A tal proposito, laddove la dichiarazione è presentata tramite CAF o professionisti abilitati, il controllo formale al di là se sul dichiarativo vengono apportate modifiche o meno, opera in capo a quest’ultimo soggetti; rimane ferma,  in capo ai contribuenti la verifica dei requisiti soggettivi ed oggettivi per accedere alla detrazioni/deduzioni o crediti d’imposta indicati nel dichiarativo.

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